運営者紹介
特定行政書士 伊奈川 啓明 （いながわ けいめい）
明治学院大学法学部卒業
行政書士登録番号（１３０８１１３０号）
東京都行政書士会新宿支部所属（９５５５号）
主たる取扱業務（契約書作成）
（契約書作成を得意とし、業歴13年目を迎えております。）
最初の御相談から最終の建物賃貸借契約書作成まで
特定行政書士の伊奈川啓明が一人で行います。
建物賃貸借契約書作成については、
国家資格（総務省）を有する行政書士へお任せ下さい。
（行政書士は、御依頼者様に代わって、行政書士法に基づき
建物賃貸借契約書作成を専門的かつ合法的に行えます。）
建物賃貸借契約の意義
建物賃貸借契約は、建物賃貸人が建物賃借人に対して建物の使用及び収益をさせること及び建物賃借人がこれに対してその賃料を支払い、引渡しを受けた建物を契約終了時に返還することを内容とする契約です。
建物賃貸人及び建物賃借人がそれぞれ負う具体的な義務については、下記のとおりとなります。
「建物賃貸人の義務」
(1)建物の引渡義務
(2)建物の使用収益に適した状態に維持する義務（修繕義務及び必要費の償還義務）
「建物賃借人の義務」
(1)賃料支払義務
(2)用法遵守義務
(3)善管注意義務
(4)通知義務
(5)建物賃貸人による保存行為の受忍義務
(6)返還義務
(7)原状回復義務
(8)附属物の収去義務
借地借家法の「第３章借家」の規定が適用される建物賃貸借契約の種類
借地借家法の「第３章借家」の規定が適用される建物賃貸借契約の種類としては、下記のものがあります。
①定期建物賃貸借契約
⇒定期建物賃貸借契約は、期間の満了によって契約が更新されることなく賃貸借が終了し、正当事由、法定更新及び黙示の更新の適用を受けない建物賃貸借契約です。
②取壊し予定の建物賃貸借契約
⇒取壊し予定の建物賃貸借契約とは、法令又は契約により、一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物を取り壊す時に賃貸借が終了する建物賃貸借契約です。
③普通建物賃貸借契約
⇒普通建物賃貸借契約とは、借地借家法の「第３章借家」の規定が適用される建物賃貸借契約のうち、定期建物賃貸借契約及び取壊し予定の建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約です。
なお、借地借家法の「第３章借家」の規定が適用されない建物賃貸借契約として、下記のものが存在します。
一時使用目的の建物賃貸借契約
⇒一時使用目的の建物賃貸借契約とは、一時使用のため建物賃貸借を行ったことが明らかな場合、借地借家法第３章の規定が適用されず、賃貸借契約のみなし更新等賃借人保護の規定が適用されない建物賃貸借契約です。
建物賃貸借契約書に規定すべき主な条項
建物賃貸借契約には種々のものがありますが、定期建物賃貸借契約を例にとれば、下記の条項を定めるのが通常といえます。
(1)契約不更新
(2)賃貸借期間
(3)事前説明を受けたことの確認
(4)使用目的
(5)賃料、敷金等
(6)禁止事項
(7)修繕
(8)契約の解除及び解約
(9)建物の明け渡し
定期建物賃貸借契約について
＜定期建物賃貸借契約の設定＞
定期建物賃貸借契約を設定するときは、①定期建物賃貸借契約の締結を公正証書等の書面又は電磁的方法により締結し、②契約書とは別に「契約更新がなく、期間満了により契約が終了する旨の書面（=事前説明書）」を別途賃貸人から賃借人へ交付して対面、電話、オンライン等で説明する必要があります。ただし、事前に賃借人の承諾があれば、事前説明書の交付については、メール送信等電磁的方法により提供することができます。
＜定期建物賃貸借契約の中途解約＞
定期建物賃貸借契約の中途解約については、居住用か非居住用かによって、その取扱いが異なります。
この点、居住用の場合、借地借家法38条5項により、建物の床面積が200平方メートル未満であり、賃借人の転勤等の事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、特約が無くても、解約の申し入れをすることができます。
他方、非居住用の場合、借地借家法38条5項の中途解約権は認められないため、当事者の合意により、あらかじめ中途解約権を留保しない限り、中途解約することはできないことになっています。
（参考-定期建物賃貸借契約における中途解約権のまとめ）
・ 床面積が200平方メートル未満の建物を居住用目的で定期建物賃貸借
⇒中途解約権あり。
・ 非居住用及び床面積が200平方メートル以上の建物を居住用目的で定期建物賃貸借
⇒特約がない限り、中途解約権なし。
＜定期建物賃貸借契約の賃貸借期間＞
定期建物賃貸借契約の場合、賃貸借期間に制限は無いため、日単位、週単位、月単位で賃貸借期間を設定することができ、民法604条のように長期20年、短期1年という制限はありません。
ただし、1年以上の定期建物賃貸借においては、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し、期間満了の通知を行わなければ、契約の終了を賃借人に主張することができないことに注意を要します。
＜定期建物賃貸借契約における賃料増減請求の特約＞
定期建物賃貸借契約では、近傍同種の建物の賃料と比較して賃料が不相当となった場合等においては、賃貸人又は賃借人は、相手方に対し、将賃料の増額請求又は減額請求を行うことができます。
ただし、一定期間、賃料を増額しない旨の特約があるときは、その特約は有効とされ、その期間内においては、増額請求を行うことができません。
反対に一定期間、賃料を減額しない旨の特約があるときは、その特約は有効とされ、その期間内においては、減額請求を行うことができません。
＜定期建物賃貸借契約の再契約＞
定期建物賃貸借契約が終了した場合に、賃借人が引き続き建物を賃借するときは、賃貸人及び賃借人間で定期建物賃貸借契約を再契約する必要があります。
ただし、このような再契約の意向があった場合でも、「期間満了により定期建物賃貸借契約が終了したときは、賃貸人及び賃借人は、当然に再契約を行う。」等の条項を定めることは、避けた方がいいといえます。
これは、定期建物賃貸借契約では、その有効期間が満了すれば、当然にその契約が終了することを目的としており、その有効期間が満了しても、当然にその契約が継続するような合意があれば、それは、定期建物賃貸借契約ではなく、普通建物賃貸借契約であったと評価され得るためです。
取壊し予定の建物賃貸借契約について
＜取壊し予定の建物賃貸借契約の要件＞
取壊し予定の建物賃貸借契約が認められるには、（１）契約又は法令により一定期間経過後建物を取り壊すことが明らかな場合であること、（２）建物を取り壊す時に契約が終了する旨の特約を行うこと、及び（３）建物を取り壊すべき事由を記載した書面により明け渡しの特約を行うことが必要です。
普通建物賃貸借契約について
＜普通建物賃貸借契約の設定＞
普通建物賃貸借契約については、定期建物賃貸借契約の場合と異なり、書面又は口頭のいずれでも設定することができます。
＜普通建物賃貸借契約の賃貸借期間＞
普通建物賃貸借契約の場合、「期間の定めのあるもの」及び「期間の定めのないもの」の二つがあり、普通建物賃貸借契約を「期間の定めのあるもの」で行う場合には、賃貸借期間を1年以上とする必要があり、その期間が1年未満であるときは、「期間の定めのないもの」として取り扱われます。
普通建物賃貸借契約が「期間の定めのないもの」である場合、次のような形で賃貸人又は賃借人のどちらか一方から普通建物賃貸借契約を解約できます。
(1)賃貸人からの解約
⇒解約の申入れから6か月を経過した時点で普通建物賃貸借契約が終了します。ただし、解約の申入れについて、その申入れ時に正当事由が必要となり、その正当事由が存在している状態が6か月間継続していることが必要となります。
なお、賃貸人が解約を申し入れたものの、その時点で正当事由がないときは、後日正当事由が備わった時から6か月の期間を経過した段階で普通建物賃貸借契約が終了します。
(2)賃借人からの解約
⇒解約の申入れから3か月を経過した時点で普通建物賃貸借契約が終了します。なお、解約の申入れについて、上記の賃貸人からの解約申入れの場合と異なり、正当事由は、不要です。
＜正当事由＞
正当事由があるか否かについては、借地借家法上、下記の「主観的な判断事情」に従い判断し、その判断を補完する目的で下記の「補完的な判断事情」が考慮されます。
「主観的な判断事情」
建物賃貸人、建物賃借人及び建物転借人が建物の使用を必要とする事情
「補完的な判断事情」
建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況及び建物の現況
建物賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物賃借人に対して立退料等の財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
＜普通建物賃貸借契約における法定更新＞
普通建物賃貸借契約が「期間の定めのあるもの」である場合において、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の普通建物賃貸借契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、その普通建物賃貸借契約が「期間の定めのないもの」として取り扱われます（＝法定更新）。
なお、賃貸人から更新拒絶に行う場合には、正当事由が必要とされ、賃借人から更新拒絶を行う場合には、正当事由は、不要とされます。
＜普通建物賃貸借契約における賃料増減請求の特約＞
普通建物賃貸借契約では、近傍同種の建物の賃料と比較して賃料が不相当となった場合等においては、賃貸人又は賃借人は、相手方に対し、将賃料の増額請求又は減額請求を行うことができます。
ただし、一定期間、賃料を増額しない旨の特約があるときは、その特約は有効とされ、その期間内においては、増額請求を行うことができません。
なお、普通建物賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約と異なり、一定期間、賃料を減額しない旨の特約は認められません。これは、普通建物賃貸借契約の場合、定期建物賃貸借契約とは異なり、契約更新が繰り返され、長期契約となることが多く、賃料の変動要因を予測しにくいことに基づきます。
一時使用目的の建物賃貸借契約について
＜一時使用目的の認定＞
一時使用目的の建物賃貸借契約として認定されるには、（１）賃貸借期間が短期間であり、（２）使用目的・動機において契約を短期間で終了させる客観的事情があることが必要です。
「（２）使用目的・動機において契約を短期間で終了させる客観的事情」とは、例えば、賃貸人側の都合として、賃貸建物について立て替え予定があったり、又は賃借人側の都合として、賃借人が自宅を建て替えしているため、一時的に賃貸人の建物を賃借する予定の場合等がこれに該当します。
対応可能な賃貸借契約書例
当事務所では、定期建物賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約における事前説明書、定期建物賃貸借契約終了に関する通知書、一時使用目的の建物賃貸借契約書、取壊し予定の建物賃貸借契約書、普通建物賃貸借契約書等建物に関する賃貸借契約書及び使用貸借契約書を作成致します。
またこれらの公正証書原案作成及び公証役場での代理手続にも対応いたします。
なお、諸事情により、当事務所では、宅建業者様に対する重要事項説明書等の作成は、お受けしておりません。また、転貸借がある建物賃貸借契約等において、賃貸人等による転貸借等の同意がない場合には、転貸借がある建物賃貸借契約書等の作成をお受けすることができません。
事務所案内
＜事務所所在地＞
〒160-0023
東京都新宿区西新宿８丁目１２番１号 サンパレス新宿１００４号
いながわ行政書士総合法務事務所
（対応業務：契約書作成）
E-MAIL：inagawa.yobouhoumu@web.so-net.jp
URL：https://www.inagawayobouhoumu.net/
＜最寄り駅＞
東京メトロ丸ノ内線「西新宿駅」 徒歩１分
都営大江戸線 「都庁前駅」 徒歩9分
都営大江戸線 「新宿西口駅」 徒歩9分
都営大江戸線 「西新宿五丁目駅」 徒歩13分
JR「新宿駅」 徒歩10分
＜営業時間＞
当事務所では、厳密に営業時間を定めておりません（要予約）。
当事務所の特徴
＞＞＞悩まず・素早く・楽に建物賃貸借契約書作成＜＜＜
・ 建物賃貸借契約書に関する疑問や質問については即座に回答！
・ 初回相談を無料にすることにより相談しやすい環境の実現！
・ 報酬額（税込）＋実費以外費用が発生しない明確な報酬体系！
・ アクセスが便利な新宿に事務所が存在！
・ 休日祭日での相談にも積極対応！
行政書士を契約書作成に関する
「かかりつけ医」として御活用下さい！！
報酬
【建物賃貸借契約書作成の場合】
44,000円（税込）～
【建物賃貸借契約書チェックの場合】
22,000円（税込）～
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お問い合わせの際は、下記の事項を明記した上で、Eメールにてinagawa.yobouhoumu@web.so-net.jpまでお知らせ下さい。
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2：住所
3：依頼したい業務内容（建物賃貸借契約書作成を希望する旨等を明記）
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（返信を放置することはございません。）
御依頼にあたっての注意点
＜注意点＞
当事務所では、全額の報酬及び業務に必要な実費は事前に頂いております（振込手数料は、お客様負担）。
